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作者|葛龙辉牛707
数据支持|毕达哥拉斯大数据
有些公司并非一文不值,但他们只是没有实现您的梦想。换句话说,只有在市场再次受到影响时,您才能了解其价值。世茂就是这样的公司。我也参与了《为什么要在房地产中选择世茂?“分析了它的价值。随着香港房地产的普遍下跌,世茂的股价在今年七月不知不觉地创下了新高。世茂选择这背后的看涨逻辑是什么?
市场逐渐发现公司的价值
2019年,世茂以2600亿元的销售额重回房地产行业前十名,销售额增长率高达48%,可超越市场上大多数房地产公司,公司的价值已回归公众为什么这么说?世茂不是一文不值吗?
当然不是。由于近年来销售业绩的下降,世茂逐渐从公众的视线中消失了。早在2013年和2014年,世茂集团以670亿元和708亿元的销售额分别排名第9和第8位。但是,由于公司后来受到“快速销售,快速退化”的发展模式的影响,导致项目质量控制不足和债务比率增加。2015年和2016年,行业排名也下降到约20位。
当然,市场关注度不及该行业十大房地产公司,但世茂从2017年开始加快了土地收购的步伐,花了三年的时间才终于在2019年重回行业十强并在销售中排名第9。占用的地方。公司已回归公众。
同时,公司的股价也上涨了。当然,这与房地产行业的商业周期有着千丝万缕的联系,世茂的销售额将不可避免地回到行业的前十名,并且在报告期内,转让也带来了业绩的释放,该公司的股价继续创下新高,其业绩持续增长。
也就是说,今年四月,世茂集团以每股29.73港元的价格向美国资本集团配售了7820万股股份,较前一个交易日的收盘价折让2%,占配股后总股本的2.21%,配股金额为23.11亿元。港币。此外,CapitalGroup Group在二级市场上持有的422.5万股公司股份逐渐增加,平均价格为33.50港元,高于当前市场价格。
国际资本参与公司配股和持续持有也直接反映了世茂集团的价值。经过多年的努力,公司的销售已回到行业前十名,市场光环又回到了世茂。
高销售增长
2019年,TOP10房地产公司的平均销售增长率为14%,TOP11-30增长率为26%,TOP31-50增长率为23%,TOP51-100增长率为21%,世茂集团同期的48%,这一比例要高得多,其他公司处于不同的水平。
特别是在房地产方面,万科,恒大,融创中国,碧桂园和保利房地产是2019年累计销售额前五名,碧桂园实现销售额5522亿元,同比增长10%,万科630.8亿元,同比增长4%,中国恒大6011亿元,同比增长10%,融创中国5562亿元,同比增长2119亿元,保利地产同比增长同比增长14%。
主要房地产公司的整体增速有所下降,TOP100房地产公司的增速从2018年的35%下降至2019年的16%,顶级房地产公司的增速基本保持在10%左右。二线房地产公司的增长率会有所不同,有些公司的增长率会在10%至20%的范围内,当然有些公司的增长率会大大加快并超过20%第二季,各种房地产公司发布数据;2019年全年有六家公司的销售增长率超过30%,其中世茂房地产的增长率最快,达到48%,销售额也位居第二,达到2600亿元。其余公司的销售额差别不大,基本稳定在2000亿元左右。
2019年二线房地产公司的销售额明显优于二线房地产公司,这种趋势将持续到未来。为什么?根据此判断,大约有3个逻辑点:1.行业法规变得更加严格,房地产开发商资金有限。大多数小型房地产公司与大型房地产公司合作进行联合开发。
2.二级房地产公司的杠杆率低于一级房地产公司,并且仍然有提高杠杆率的空间,以便在后期阶段加快协作项目。
3.二等房地产公司的销售基础比一等房地产公司小,增长速度当然会更快。领先的房地产公司已经看到了这一时期。
总体而言,第二层房地产公司的增长速度更快。这就是为什么市场偏爱此类公司,以及为什么对此类公司进行投资可以产生超额回报的原因。解释了世茂一线房地产公司PK下降的逻辑。为什么世茂之所以被选为二线房地产公司,不仅是因为销售增长最快,业绩稳定,而且还因为房地产行业被拆分并上市。。
世茂服务即将推出
除了收入的快速增长,世茂的重点是即将上市的房地产,这可能会改善公司的估值中心。今年5月,世茂服务分别从红杉资本和腾讯控股获得了1.3亿美元和1.14亿美元的战略投资,这也证明了资金认可了该公司的房地产业务。
2019年,公司营业收入为1115.2亿元,其中房地产开发业务为94.6%,房地产管理业务为24.9亿元,其余为酒店业务和商业房地产,世茂集团还将有酒店业务在未来,该计划将市场外包。到2019年底,世茂服务将管理184个项目,总面积为6820万平方米。
2017年至2019年,房地产行业收入为10.42亿元,13.29亿元和24.89亿元,年均增长54.5%;年利润分别为1.08亿元,1.46亿元和3.84亿元,年均增长88.0%。社区增??值服务增长显着。占总销售额的收入份额从2017年的6.0%增加到2018年的7.1%,并在2019年进一步增加到26.0%,成为仅次于房地产管理收入的第二大利润增长点。
同时,公司通过收购扩大规模.2020年3月,世茂服务斥资1.45亿元人民币收购了复盛人寿51%的股权。该公司还在5月和6月进行了许多收购,其管理区域也迅速增长。
考虑到近三年来销售业绩保持高速增长的事实,平均销售额在2000亿元左右,平均销售面积为1050万平方米,加工将在2019年加速,这对世茂是一个巨大的刺激作用房地产业务方面,世茂2019年的销售额超过2600亿元,二线房地产增长的可持续性也强于其他公司,就港股同类公司的估值和平均水平而言主流公司的整体估值约为50XPE.2019年,世茂服务的净利润为3.84亿元,这也意味着世茂集团的房地产估值与该公司的现值相比接近200亿元。估值水平可以产生20%的溢价。
世茂服务在香港的上市稳固,如果不出售房地产,世茂集团2020年的增速将在25%左右,实现净利润135亿元,估值为8XPE,不算高。昂贵的房地产业务出售,市场给房地产公司带来了市场溢价,而公司的估值实际上更便宜。今年1月至7月,世茂集团的销售额达到1395亿元,比上年增长15.9%,她完全不受疫情的影响,良好的销售业绩将继续提高市场的预期。
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